• 1. La condition obligatoir l’aléa
• 2. Le paiement du prix : la rente et le bouquet

Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l’exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières. En fait, on convertit le prix en rente viagère et cette rente est déterminée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

La condition obligatoire : l’aléa

Nul ne peut dire si le vendeur vivra plus, ou moins, que l’espérance moyenne de vie. C’est ce que l’on appelle l’aléa. Et l’aléa est la condition impérative du viager.

A la conclusion du contrat, le décès futur du vendeur doit donc être imprévisible. Si l’acheteur a connaissance d’une maladie du vendeur par exemple, il n’y a plus d’aléa. Les héritiers du vendeur, s’ils arrivent à prouver que l’acquéreur avait connaissance de cette maladie, pourront demander la nullité du contrat.

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Le paiement du prix : la rente et le bouquet

Un viager ne se paye donc pas en une seule fois, comme une vente classique, mais par une rente versée à vie au vendeur.

En droit, on dit que l’acheteur est le « débirentier – puisqu’il est débiteur de la rente – et que le vendeur est le « crédirentier , puisqu’il est le créditeur de la rente.

Le calcul de la rente

Calculer la rente est un peu plus compliqué. Dans le principe, on procède en sorte que, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement, si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.

Bon à savoir : Le viager est conclu sur deux têtes, lorsque c’est un couple qui vend le bien et que celui-ci n’appartiendra définitivement à l’acheteur que lorsque le dernier des conjoints sera décédé.

Le bouquet

Le bouquet est une somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Lorsqu’il y a bouquet on déduit donc celui-ci du prix de vente et l’on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué donc du bouquet.

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Viager occupé ou libre ?

On l’a vu, le viager se paie de façon particulière : on convertit en fait le prix de vente en rente, rente que l’on verse généralement chaque trimestre.

Lorsque le viager est libre, on convertit tout le prix en rente, lorsqu’il est occupé on déduit du prix de vente le prix de l’occupation et la rente n’est assise que sur la différence.

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Comment signe t-on un viager ?

La conclusion d’un achat en viager se fait comme une vente classique, c’est-à- dire devant un notaire qui aura préparé les actes et vous aura informé des conditions précises et des spécificités du viager.

Pour plus d’informations, commander notre guide « Le viager »

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Voir aussi : Viager – Rente viagère – Bouquet – Débirentier – Crédirentier