Viager à Pornichet (44)

Il apporte à la fois un capital, appelé le bouquet, évalué entre 20 et 30 % de la valeur du bien, et une rente qui permet de compléter ses revenus et bénéficie d’un avantage fiscal. Il existe donc une offre de vente permanente qui émane en moyenne de personnes âgées de 75 ans, souvent seules, mais qui ne trouvent pas en contrepartie des candidats pour leur bien. Les acheteurs font défaut, parce qu’ils supportent tous les risques et ne profitent d’aucun avantage, en raison d’une tradition ancienne d’hostilité vis-à-vis du viager. On pourrait réhabiliter celui-ci en lui donnant un aspect plus moderne, qui réponde aussi à la nécessité de trouver des compléments au système de répartition. Il pourrait apparaître comme une nouvelle forme de retraite par capitalisation, au même titre que l’assurance-vie ou les placements boursiers, en donnant ainsi à la pierre un aspect liquide qui ajouterait encore à l’attrait qu’elle a toujours suscité chez nos compatriotes. Cela permettrait ainsi d’orienter le viager vers des couches de population plus jeunes, alors que la plupart des acquéreurs actuels se situent entre 45 et 65 ans. Rien n’interdirait d’introduire dans l’acte de vente une clause prévoyant une limitation de durée pour le versement de la rente. Le CES fait aussi deux suggestions : assurer un accès au crédit des acheteurs de viager, alors que les banques n’y sont pas préparées, et engager une campagne de sensibilisation auprès des notaires, qui auraient un rôle clé à jouer en la matière. Le viager prendrait ainsi un coup de jeune en permettant à des actifs de se constituer un capital et en améliorant la situation de personnes âgées.

Mal considéré par les Français, ce dispositif connaît un regain d’intérêt.

Il existe depuis plus de 200 ans dans le Code civil, mais le viager n’a jamais eu bonne presse en France. L’opinion publique, sans doute victime du «syndrome Jeanne Calment», du nom de l’ex-doyenne des Français morte à 122 ans, après avoir enterré le notaire qui lui avait acheté sa maison en viager plus de trente ans auparavant, s’en méfie. Quant aux cinéphiles, ils ont en mémoire les déboires de la famille Galipeau, dans Le Viager, qui, pariant sur la mort prochaine d’un septuagénaire Michel Serrault , l’incite à lui vendre sa jolie maison près de Saint-Tropez en viager, indexé sur le cours de l’aluminium. La spéculation joue des tours à cette famille puisque ses membres décèdent les uns après les autres, pendant que le vieil homme coule pendant quelque quarante ans des jours paisibles dans sa maison !

Pourtant, à l’heure où les incertitudes augmentent sur les retraites et sur l’allongement de la durée de vie et les charges financières qu’il implique en terme de dépendance, le viager pourrait être un outil utile pour les seniors. Leur patrimoine immobilier n’a jamais été aussi important (près de 700 milliards d’euros) et ils ont tout intérêt à le fluidifier. Sur le terrain, les professionnels constatent d’ailleurs que cette pratique connaît un certain regain d’intérêt. C’est surtout le cas en Paca et en Ile-de-France, selon eux. Alors qu’au cours des dernières décennies leur nombre oscillait autour de 4 000 à 5 000 par an, leur rythme serait aujourd’hui plus proche de 7 000 à 8 000 transactions par an.

Les vendeurs, de plus en plus jeunes (autour de 60-65 ans contre 70-75 ans auparavant) sont tentés de sauter le pas pour s’assurer une rente viagère indexée sur l’inflation. Le hic, c’est qu’en face, les acquéreurs ne sont pas aussi nombreux. Le Conseil économique et social propose ainsi un certain nombre d’innovations susceptibles de séduire les candidats potentiels. «L’acheteur est soupçonné de parier sur la mort d’autrui, sinon de la souhaiter, au nom de la rationalité économique», constate l’auteur de l’étude Corinne Griffond. L’acquéreur ne devient en effet pleinement propriétaire de son bien immobilier qu’au décès du vendeur, à qui il a versé une somme à la signature du contrat (le bouquet) puis une rente mensuelle calculée en fonction de l’âge du vendeur.

Aménagements fiscaux

Parmi les solutions avancées pour dynamiser ce mouvement, Corinne Griffond propose que les notaires jouent davantage un rôle d’information et de mise en relation entre vendeurs et acquéreurs. Elle suggère par ailleurs la création d’un réseau d’agences spécialisées implantées dans les cinquante plus grandes villes de France. Sur un plan fiscal, des avantages pourraient être accordés à ceux qui achètent en viager, alors qu’actuellement ils ne bénéficient d’aucune disposition (déduction du revenu imposable par exemple…). «Il serait probablement judicieux de fixer une durée maximum du viager, en termes financiers, pour ne pas dissuader l’acheteur», ajoute Corinne Griffond. Reste à savoir quelle suite sera donnée à ces propositions.

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