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Le paiement du prix : la rente et le bouquet

Lundi 15 février 2010

Le bouquet

Le bouquet est une somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Lorsqu’il y a bouquet  on déduit donc celui-ci du prix de vente et l’on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué donc du bouquet.

Un viager ne se paye donc pas en une seule fois, comme une vente classique, mais par une rente versée à vie au vendeur.

En droit, on dit que l’acheteur est le  debirentier– puisqu’il est débiteur de la rente – et que le vendeur est le  crédirentier, puisqu’il est le créditeur de la rente.

Le calcul de la rente

Calculer la rente est un peu plus compliqué. Dans le principe, on procède en sorte que, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement, si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.

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Le bouquet, LE CONTRAT

Samedi 13 février 2010

on appelle bouquet, le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Le bouquet comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur. Une fois le bouquet versé, le prix de vente sera réduit d’autant. Dans un deuxième cas, si une rente est versée, le montant du bouquet viendra en déduction du prix d’achat. Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur. Généralement, le bouquet est versé à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet doit être équilibré tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur. Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée. Le bouquet peut être calculé en pourcentage par rapport à la valeur du marché de l’immobilier. Concrètement, la transaction consiste en premier lieu à estimer le bien. Un indice de référence régit l’indexation de la rente et en découle par la suite le montant du bouquet. Si le bien a des difficultés à se vendre, il n’est pas rare que le bouquet soit revu à la baisse tout comme le montant de la rente sous prétexte que les agences n’ont pas d’acheteurs. Dans un troisième temps, il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire mais en pratique il est prévu afin de diminuer les versements à vie. Avec un bouquet, le vendeur peut s’il a des dettes, les rembourser. Il peut également se servir de son bouquet à des fins de dons ou l’utiliser pour voyager s’il n’a jamais pu le faire auparavant. En général, plus le vendeur a un âge avancé, plus le bouquet est important.
LE CONTRAT

Les droits d’enregistrement, des frais de notaire, de l’inscription hypothécaire sont payés  par l’acquéreur comme dans une vente traditionnelle.

« . Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d’assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits  » aléatoires  » (article 1964 du code civil).

Voici quelques éléments et clauses importantes du contrat de vente en viager :
La réserve d’usufruit est inscrite sur le contrat et c’est le droit de jouir du bien sans en être propriétaire. Le crédirentier peut à n’importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son propriétaire.

. La rente est alors majorée selon un barème dégressif dans le temps (25% d’augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans). Le crédirentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil).

On peut trouver des contrats de vente qui limitent la durée de paiement à un nombre d’année déterminé, c’est ce que l’on appelle une rente certaine, dans ce cas la rente est payable jusqu’au terme du contrat.

Pour garantir le paiement des rentes :

Pour protéger le vendeur contre les rentes impayées : la loi prévoit la saisie des biens de l’acheteur pour payer en priorité le crédirentier. De plus le vendeur doit dans son intérêt inscrire dans le contrat une clause dite « résolutoire » qui l’autorise à reprendre son bien pendant un délai défini par un commun accord. Enfin le vendeur peut demander une caution en cas de non paiement. Ces clauses de protection sont particulièrement efficaces en cas de défaillance de paiement des rentes. C’est une autre garantie prise lors de la signature du contrat qui permet de conserver le bouquet et des arrérages perçus en plus de la résiliation du contrat.

Le contrat de vente sans versement de rente est possible : le bien reste occupé et le vendeur touche un capital représentant la totalité de la valeur du bien. Les charges locatives et la taxe d’habitation sont à sa charge par contre.

Les cas qui annulent le contrat de vente : Article 1974 :  » tout contrat de rente viagère créée sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet  » Article 1975 :  » Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours qui suivent la signature « . Si l’acquéreur sait que le vendeur est atteint d’une maladie grave pouvant entraîner sa mort prochaine, l’aléa du contrat n’existant plus, la vente sera donc annulée.

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