Valeur du bien libre : 95000 €

Bouquet : 39975 €

Rente : 260 €

Réf. : 12911
TROUVILLE Centre à 5mn a pied, STUDIO 25m² sans vis a vis avec large Balcon au 1er étage, Coin Cuisine, Salle de Douche avec WC,Parking Privé, Piscine Privée dans la Résidence, Cave. REF:12911

Siège social : 58 Bd de Reuilly – 75012 PARIS

Numéro Azur : 0810 500 600 (prix d’un appel local)

Si vous voulez faire un investissement immobilier sans être pressé d’investir les lieux, ou, à l’inverse, si vous voulez vendre tout en pouvant continuer à vivre dans les murs, la vente en viager est la solution. Voici nos conseils pour réussir une bonne transaction.
Qu’est-ce que la vente en viager ?

Dans la vente en viager, l’acquéreur (le débirentier) verse périodiquement au vendeur (le crédirentier) une partie du prix sous forme de rente pendant toute la durée de la vie du vendeur en échange de la nue-propriété (le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire), avec éventuellement la jouissance du bien immobilier.

Le débirentier devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Dans l’intervalle, le crédirentier peut éventuellement garder l’usufruit (la jouissance) du bien vendu, c’est-à-dire continuer à occuper les lieux.

Le prix de la vente dépendra donc de la durée de vie du vendeur à partir du moment de la conclusion du contrat. Cette durée, inconnue lors de la conclusion, constitue un aléa, condition fondamentale de la validité du contrat. Ainsi, le décès du vendeur dans les 20 jours après la signature de la vente entraîne automatiquement son annulation.

On appelle bouquet le montant payé comptant au moment de la signature du contrat. Il n’est pas obligatoire, et il est librement déterminé entre les parties.
Comment est calculée la rente ?

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie…

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
- un viager libre est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
- lorsque le viager est occupé, l’acheteur ne dispose pas du droit d’habitation. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruitier (le vendeur) conserve la droit d’habiter et d’en recueillir les fruits (loyers par exemple).

A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l’année.

Les barèmes sont libres mais pour définir le taux de la rente, on peut se référer aux tarifs établis par les compagnies d’assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.

Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Peut-on réviser ou indexer la rente ?

Pour préserver le pouvoir d’achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice est choisi parmi ceux fixés par l’Insee (indice des prix à la consommation, indice du coût de la construction, …).
À noter : Il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.
Qui peut le faire ?

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Le crédirentier ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution ou hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Où s’adresser ?

Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc obligatoirement faire l’objet d’un acte dressé devant notaire, éventuellement précédé d’une promesse de vente.

Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, …) sont à la charge de l’acheteur.

Certains organismes spécialisés se chargent de mettre en relation des acheteurs et des vendeurs.
Quelles sont les garanties du vendeur ?

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d’action en cas de non paiement :
- il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
- il peut imposer une clause résolutoire dans l’acte notarié : la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages ;
- il dispose également d’un privilège sur l’immeuble qui lui permet de vendre le bien aux enchères pour le paiement du prix.

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit par le notaire dans les 2 mois de la signature de l’acte de vente.
Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable.
Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès.

Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d’un abattement de 10 %.

À noter : une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Read more: http://www.pratique.fr/achat-vente-viager.html#ixzz0gxqiAf0C

D’autres diagnostics facultatifs peuvent également être réalisés tels que l’expertise prêt à taux zéro, les millièmes, la sécurité piscine, le radon ou encore la légionellose.

Attention, les diagnostics obligatoires varient selon votre bien immobilier.

La vente en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l’essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou de pensions. Pour l’acheteur, il s’agit d’un contrat aléatoire, avec l’espoir de réaliser une « bonne affaire ».

Qui peut le faire ?

° Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Elle ne doit pas être atteinte d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

° L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Où s’adresser ?

° Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc faire l’objet d’un acte notarié, précédé d’une promesse de vente.

° Passer obligatoirement par un notaire pour dresser l’acte de viager. Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l’acheteur.

° Certains organismes spécialisés mettent en relation des acheteurs et des vendeurs.

Face à l’inquiétude, le collectif marque des points
Pris au dépourvu, les Français souhaitent majoritairement que le gouvernement adopte des mesures pour renforcer l’épargne dite de retraite collective plutôt qu’individuelle. La majorité des Français préfère le Perco au Perp ou au contrat dit Madelin.

Le Perp, en tant que Plan d’épargne retraite populaire, a séduit, selon Philippe Crevel, secrétaire général du Cercle des épargnants, plus de  » 2 millions de personnes, dont la moyenne d’âge est proche de 35 ans « . Au 30 septembre 2008, les encours des Perp s’élevaient à 3,8 Mds€, contre 1,8 Md€ pour le Perco. Cependant, les titulaires de certains types de Perp pourraient perdre leurs avantages fiscaux dans trois ans si les distributeurs ne parviennent pas à collecter 10 M€ auprès de deux mille adhérents au minimum.

Renseignez-vous bien avant de souscrire un tel produit, d’autant que les mesures destinées à mettre en avant l’épargne collective fleurissent. Les employeurs sont ainsi autorisés à effectuer un versement au titre de l’amorçage, même si vous ne faites rien. Certains sourient et se demandent :  » Mais pourquoi diable les entreprises feraient une telle BA ?  » La réponse est simple : les difficultés pour licencier des seniors vont s’amplifier.

Désormais, aucun salarié ne pourra être mis en retraite avant l’âge de 70 ans. Aussi, selon Jacques Barthélemy, avocat-conseil en droit social, aider ses employés à augmenter le pécule de leurs vieux jours est  » une incitation à les voir partir d’eux-mêmes un peu plus tôt « . Pour les indépendants, certaines mutuelles, comme la Mutuelle nationale de retraite des artisans, proposent les contrats Madelin.

 » Ils achètent des points, qui, chaque année, sont revalorisés, explique Philippe Bollecker, secrétaire général de la MNRA. Et, tous les ans, nous garantissons un rendement minimal de 2%.  » Un taux proche de celui du Livret A, sans limite de plafond. Contrats collectifs ou individuels, il faut savoir que, pour recevoir près de 300 € par mois à partir de 60 ans, en 2008, il aura fallu avoir mis de côté plus de 100 000 €. Si l’espérance de vie des hommes et des femmes continue à augmenter, dans dix ans il faudra plus encore.

Les solutions individuelles, une garantie de plus
Les plus prudents décideront donc de se créer une réserve complémentaire. À ce jeu-là, les fourmis françaises adorent l’assurance vie. Produit d’épargne à long terme, intéressant sur le plan fiscal au moment de la sortie, l’assurance vie permet de disposer d’un capital ou d’une rente. Au choix. Mais il faut se décider au moment de la souscription. Si vous optez pour la rente, ce sera définitif.

En clair, même si vous n’avez pas utilisé l’ensemble de votre capital avant de mourir, vos héritiers ne récupéreront rien. Une parade : vous pouvez toujours souscrire une option de réversion. C’est-à-dire qu’une personne de votre choix recevra votre rente après votre décès. Mais, si celle-ci meurt avant vous, votre pension s’en trouvera amoindrie pour rien.

Selon Philippe Crevel,  » la rente, en ces temps incertains, est un plus. Le capital s’effondre.  » Il n’empêche, les Français préfèrent retrouver leur capital. La crise a peu de chances de les faire changer d’avis, tant la logique de transmission est importante en France.

Les assureurs l’ont bien compris. Mais, face à la réduction de leurs collectes de 12% en 2008, ils réagissent et sont de plus en plus nombreux à proposer des solutions protégeant le capital, y compris en cas de débâcle financière. Ils semblent être prêts à prendre des risques au profit de leurs clients. En apparence du moins, car Philippe Setbon, directeur général de Generali Investments, présent lors de la dernière journée du Cercle des épargnants, a affirmé que  » sur les marchés actions, nous sommes à un bon point d’entrée « .

Or,  » sur douze ans, confirmait Jean-Pierre Gaillard, spécialiste du secteur, il est prouvé qu’il n’y a pas de meilleur rendement que la Bourse « . À condition, peut-être, de savoir choisir ses valeurs. Car, à MoneyWeek, nous nous insurgeons contre cette idée reçue qui veut que, à long terme, on soit  » toujours gagnant « .

Si, toutefois, vous êtes échaudés par la crise, nous ne saurions que trop vous recommander de penser au système du viager.  » Nous nous sommes penchés sur le sujet, avec l’idée de comprendre quelle incidence pouvait avoir le viager sur la politique du logement, relate Corinne Griffond, rapporteur du Conseil économique et social. Mais, au fil de notre étude, nous nous sommes rendu compte que le viager était surtout une solution pour financer sa retraite.  »

Alors, bien sûr, le viager a mauvaise presse. Évoquer le concept fait sortir de leurs gonds tous les admirateurs du film de Pierre Tchernia.  » Tu ne trouveras aucun acheteur ! « , entendrez-vous. Faux.  » Nous avons plus de demandes que d’offres, rétorque Bruno Legasse, P-dg de Legasse Viager. Les personnes âgées sont mal à l’aise à l’idée de ne pas léguer quelque chose à leurs enfants.  »

Pourtant, avec son bouquet et sa rente,  » dans un partage sur mesure en fonction des besoins de chacun « , comme le présente Herbé Lapous, P-dg de Viagers Lapous, il est possible de conjuguer sérénité et transmission. Quid de la crise de l’immobilier ? Il y a fort peu de risques que dans dix, quinze ou vingt ans, votre bien ait réellement perdu de la valeur, surtout si vous faites attention à sa localisation et que vous l’avez acheté après la chute des prix.

Lire l’article du 26/02/2009 dans le numéro 22 de MoneyWeek >>