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En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.

Si vous voulez faire un investissement immobilier sans être pressé d’investir les lieux, ou, à l’inverse, si vous voulez vendre tout en pouvant continuer à vivre dans les murs, la vente en viager est la solution. Voici nos conseils pour réussir une bonne transaction.
Qu’est-ce que la vente en viager ?

Dans la vente en viager, l’acquéreur (le débirentier) verse périodiquement au vendeur (le crédirentier) une partie du prix sous forme de rente pendant toute la durée de la vie du vendeur en échange de la nue-propriété (le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire), avec éventuellement la jouissance du bien immobilier.

Le débirentier devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Dans l’intervalle, le crédirentier peut éventuellement garder l’usufruit (la jouissance) du bien vendu, c’est-à-dire continuer à occuper les lieux.

Le prix de la vente dépendra donc de la durée de vie du vendeur à partir du moment de la conclusion du contrat. Cette durée, inconnue lors de la conclusion, constitue un aléa, condition fondamentale de la validité du contrat. Ainsi, le décès du vendeur dans les 20 jours après la signature de la vente entraîne automatiquement son annulation.

On appelle bouquet le montant payé comptant au moment de la signature du contrat. Il n’est pas obligatoire, et il est librement déterminé entre les parties.
Comment est calculée la rente ?

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie…

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
- un viager libre est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
- lorsque le viager est occupé, l’acheteur ne dispose pas du droit d’habitation. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruitier (le vendeur) conserve la droit d’habiter et d’en recueillir les fruits (loyers par exemple).

A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l’année.

Les barèmes sont libres mais pour définir le taux de la rente, on peut se référer aux tarifs établis par les compagnies d’assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.

Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Peut-on réviser ou indexer la rente ?

Pour préserver le pouvoir d’achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice est choisi parmi ceux fixés par l’Insee (indice des prix à la consommation, indice du coût de la construction, …).
À noter : Il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.
Qui peut le faire ?

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Le crédirentier ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution ou hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Où s’adresser ?

Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc obligatoirement faire l’objet d’un acte dressé devant notaire, éventuellement précédé d’une promesse de vente.

Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, …) sont à la charge de l’acheteur.

Certains organismes spécialisés se chargent de mettre en relation des acheteurs et des vendeurs.
Quelles sont les garanties du vendeur ?

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d’action en cas de non paiement :
- il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
- il peut imposer une clause résolutoire dans l’acte notarié : la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages ;
- il dispose également d’un privilège sur l’immeuble qui lui permet de vendre le bien aux enchères pour le paiement du prix.

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit par le notaire dans les 2 mois de la signature de l’acte de vente.
Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable.
Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès.

Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d’un abattement de 10 %.

À noter : une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Read more: http://www.pratique.fr/achat-vente-viager.html#ixzz0gxqiAf0C

D’autres diagnostics facultatifs peuvent également être réalisés tels que l’expertise prêt à taux zéro, les millièmes, la sécurité piscine, le radon ou encore la légionellose.

Attention, les diagnostics obligatoires varient selon votre bien immobilier.

Si certaines rentes viagères ont un caractère quasi alimentaire c’est-à-dire constituent un revenu supplémentaire indispensable, c’est loin d’être le cas général. Au dela des sécurités habituelles en matière immobilière, c’est-à-dire de retenir un acheteur présentant des garanties sérieuses au regard de la vente envisagée, le paiement de la rente viagère est très bien défendu par la loi du fait de son caractère de revenu alimentaire. Clause résolutoire et privilège du vendeur – voir lexique – sont les deux moyens légaux qui vont permettre de sécuriser absolument la transaction. Ces clauses devront être écrites. Définies dans le compromis de vente elles seront reprises dans l’acte authentique.
OPTIMISATION FISCALE

Les rentes viagères sont traitées de façon favorable au regard de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. A partir du 70ème anniversaire du crédirentier les rentes viagères bénéficient d’un abattement de 70 % avant déclaration. Le barème est progressif, soit aujourd’hui :

* Abattement de 50 % de 50 à 59 ans
* Abattement de 60 % de 60 à 69 ans.

Cet impact peut donc être très important lorsque par exemple il est envisagé de remplacer des revenus locatifs – avec les soucis de gestion correspondants – par des rentes viagères par le biais d’une vente en VIAGER LIBRE. Le revenu net après impôt peut en être plus que doublé. Les sommes dégagées au comptant pouvant par ailleurs être transmises à la seule initiative du vendeur et au moment choisi en franchise fiscale dans le cadre de donations aux enfants ou petits enfants ou toute personne librement choisie.
CONSÉQUENCES PATRIMONIALES

Si la plupart des vendeurs en viager ont pour objectif prioritaire de disposer immédiatement de revenus supplémentaires sans devoir modifier leur cadre de vie (faire face à des dépenses liées à un besoin d’assistance accru, pouvoir choisir à terme une maison de retraite adaptée), dans de nombreux cas c’est de plus – et les deux ne sont pas contradictoires – un moyen d’organiser la transmission de son patrimoine de façon libre et non conflictuelle entre plusieurs enfants, voir plusieurs générations. Cet aspect du viager permet une optimisation fiscale importante. Il doit être étudié soigneusement au moment ou l’opération est envisagée

Le marché immobilier parisien n’a jamais été tendre pour les petits budgets. L’engouement des acheteurs fortunés étrangers pour la Ville Lumière n’a fait qu’accroître la fracture sociale en faisant flamber les prix. Dans ce contexte, la vente en viager à Paris permet l’accession à la propriété d’acquéreurs dotés de peu de moyens financiers, mais jouissant de revenus stables qui leur permettront d’assurer le paiement régulier de la rente.

Viager à Paris : faites appel à un spécialiste

Sur Internet les offres de viager à Paris se font de plus en plus nombreuses. Si elles émanent de particuliers ou de professionnels non spécialisés, le risque couru par l’acquéreur est plus grand. Un taux d’occupation mal estimé lèsera forcément le débirentier. Cette somme, calculée par rapport à la valeur locative du bien mis en viager et de l’âge du crédirentier, est à déduire de la valeur libre, pour obtenir la valeur occupée. Cette dernière servira de base de calcul aux frais de notaire ainsi qu’aux honoraires de l’agence. Si vous cherchez à acquérir un viager à Paris, épluchez donc en priorité les annonces publiées sur les sites des professionnels du viager.

Viager libre : des occasions rares à saisir !

En vendant en viager libre, le crédirentier peut prétendre à un bouquet beaucoup plus conséquent, puisqu’il ne lui sera pas appliqué de déduction. Beaucoup de retraités veufs se retrouvent perdus dans une maison trop grande et difficile à entretenir. La vente en viager libre, qui ne représente que 5 % du marché du viager, permettra à ces seniors solitaires de quitter leur maison pour occuper un logement aux dimensions plus adaptées. La rente à vie perçue sera le complément de retraite idéal à la pension de réversion du conjoint défunt, souvent insuffisante.

Viager : une opération spéculative à explorer

Quelques offres attractives glanées sur Internet suffisent à illustrer le potentiel de cette opération spéculative qu’est l’achat en viager : en banlieue parisienne, un pavillon de 73 m² sur un terrain de 400 m², occupé par un monsieur âgé de 84 ans, a récemment été mise en vente viagère, appelée vente dite à terme. Pour cette vente, contrairement au viager occupé, le vendeur comme le crédirentier demande un bouquet de 53 000 euros et une mensualité comme une rente de 800 euros, pour une valeur libre estimée à 230 000 euros. Particularité de cette vente qui n’est pas du viager, le versement de la mensualité comme une rente est limité à douze ans. L’âge avancé du vendeur et cette restriction supplémentaire ne peuvent que contribuer à rassurer l’acquéreur comme un débirentier. Quant au vendeur, l’indexation de la mensualité comme pour la rente le prémunira de l’érosion monétaire.

source : Navi-mag

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Ce dispositif ancien, qui permet d’investir à moindre coût dans l’immobilier, ne manque pas d’attraits très actuels.

Le viager revient à la mode. Et pour cause : tout le monde y trouve son compte. Grâce à la somme payée à la signature («le bouquet ») et au versement d’une rente mensuelle, la personne âgée vendeuse peut compléter sa pension ou faire face financièrement à des problèmes de dépendance. L’acheteur, lui, investit dans l’immobilier à un coût raisonnable, sans avoir à payer le bien comptant.

Dans le système du viager, le vendeur est appelé créditrentier : il transfère la propriété de son logement à l’investisseur (débitrentier) tout en conservant le droit d’y vivre. A la signature du contrat, devant notaire, l’acheteur paie au vendeur un bouquet représentant 15 à 20% du prix du bien sur le marché. Il s’engage aussi à lui verser une rente mensuelle, généralement jusqu’à sa mort.

Pour le vendeur, outre l’intérêt de toucher de l’argent sans avoir libérer les lieux, l’opération est une bonne affaire fiscale. Le bouquet est exonéré d’impôt. La rente n’est imposée qu’à 30% pour un vendeur âgé de plus de 70 ans, et à 40%s’il est âgé de 60 à 69 ans. Le vendeur ne paie plus les charges ni la taxe foncière. Enfin la rente est indexée sur l’inflation.

Des règles très protectrices

Côté acheteur, l’attrait du viager réside dans le fait de devenir propriétaire d’un bien avec un investissement de départ modeste, en espérant – le calcul comporte une part de cynisme – que le creditrentier ne vive pas aussi longtemps que la célèbre centenaire Jeanne Calment…

Investir en viager est un placement complémentaire de long terme : « la majorité des investisseurs achètent plusieurs appartements pour les revendre au prix du marché à la mort du créditrentier », constate Alain Lemouzy, de Renée Costes Viager.

« Les règles qui encadrent le viager sont très protectrices, pour l’acheteur, comme pour le vendeur », assure Corinne Griffond, rapporteuse de l’étude « Les viagers immobilier en France ». La loi prévoit en effet des garde-fous si le vendeur décède rapidement par maladie : dans les vingt jours suivant la vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation de l’acte, au-delà des vingt jours, l’annulation reste possible, à condition de prouver qu’au jour de la vente l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur.

De plus, on peut préciser sur le contrat que le viager portera sur une durée d’au plus vingt ans, période au terme l’acheteur ne versera plus du rente. On peut aussi insérer une clause prévoyant que la rente sera versée pendant au moins dix ans : si le créditrentier décède avant, la rente reviendra à ses héritiers.

Viager à Sézanne (51)

Qu’est-ce que le viager?

La vente en viager est un contrat aléatoire

Définition de l’aléa

L’élément distinctif d’une vente en viager est son caractère aléatoire. Lorsqu’il achète, l’acquéreur ne peut savoir pendant combien de temps il devra verser la rente, puisque celle-ci doit être versée jusqu’au décès du vendeur: la date, incertaine, de la mort du vendeur constitue l’ aléa.

L’existence de cet aléa est un élément essentiel de la vente en viager: s’il n’y a pas d’aléa, le contrat est sans objet et la vente pourra être annulée.

Le décès dans les 20 jours

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers (ou toute autre personne qui y aurait intérêt) peuvent obtenir l’annulation de cette vente, au motif qu’il n’y avait pas d’aléa. Pour que cette action soit possible, les deux conditions suivantes doivent être réunies (Code civil, Art. 1975):

• le crédirentier, autrement dit le vendeur, doit être décédé dans les 20 jours qui suivent l’acte de vente;
• il doit être décédé d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n’y a donc pas d’annulation possible de la vente si le crédirentier décède d’un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.

Crédirentier et débirentier

La vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur: le vendeur est appelé le « crédirentier », car il est créditeur de la rente viagère, alors que l’acheteur, débiteur de la rente, est appelé le « débirentier ». Quant aux sommes correspondant au paiement de la rente, elles sont appelées « arrérages ».

Viager libre ou occupé

Lorsqu’ils concluent une vente en viager, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’un viager occupé ou d’un viager libre.

Viager occupé

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu’à son décès.

Il existe deux variantes du viager « occupé » selon que le vendeur ne conserve qu’un droit d’usage et d’habitation sur l’immeuble ou qu’il s’en réserve l’usufruit:

• si le vendeur conserve un simple droit d’usage et droit d’habitation, il peut continuer d’occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631);
• si le vendeur conserve l’ usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l’habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer.

Dans le cas d’un viager occupé, la question se pose évidemment de savoir qui, du débirentier ou du crédirentier, doit supporter le coût des travaux éventuels sur le logement ou l’immeuble, des réparations, etc. La répartition est en principe la suivante, sachant que les parties peuvent, dans le contrat de vente, prévoir d’autres modalités:

• si le crédirentier a conservé un droit d’usufruit, il doit en principe assumer les réparations d’entretien courant, le débirentier conservant la charge des grosses réparations: travaux sur les murs porteurs, toitures… (Code civil, Art. 605 et 606);
• si le crédirentier a conservé un simple droit d’usage et d’habitation, c’est aux deux parties qu’il revient de fixer les charges incombant à chacune d’elles.

Qu’il y ait réserve d’usufruit ou droit d’usage, le plus simple est peut-être de s’en remettre à la définition des charges et réparations locatives applicables à la location d’un logement.

Viager libre

Dans cette hypothèse, l’acquéreur ou débirentier dispose entièrement du bien: il peut l’occuper ou le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien.

Le caractère libre ou occupé du viager a évidemment des conséquences sur le montant de la rente, dans la mesure où les droits conférés à l’acquéreur sont plus ou moins élevés.

Comment est payé le prix?

La fixation du prix

Pour réaliser une vente en viager, il convient de déterminer d’abord, comme dans toute vente, le prix de vente du logement, sans tenir compte du caractère particulier de ce contrat.

C’est sur ce prix de vente que seront calculés les droits de mutation et les frais de notaire.

Les modalités de paiement du prix

Qu’est-ce que le bouquet?

Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le « bouquet »: plus elle est importante, et moins le montant du capital converti en rente sera élevé.

Ainsi, par exemple, sur un prix de 100 000 euros, les parties peuvent convenir qu’un montant de 30 000 euros sera immédiatement payable au jour de la vente et que seul le solde du prix, c’est-à-dire 70 000 euros, sera converti en rente viagère.

Comment est calculée la rente?

Le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments, dont les principaux sont les suivants:

• la valeur du logement, qui peut être déterminé par les parties, par le notaire ou par un professionnel de l’immobilier;
• l’existence ou non d’un bouquet et, s’il existe, son montant;
• le sexe et l’âge du vendeur. Ces éléments permettent de déterminer son espérance de vie, à l’aide de tables de mortalité que les notaires et les professionnels de l’immobilier ont à leur disposition;
• l’existence ou non d’un droit d’usage et d’habitation ou d’une réserve d’usufruit conservé par le vendeur. En d’autres termes, si le viager est occupé, il faudra évaluer l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir continuer d’occuper son logement et déduire du capital sur lequel est calculée la rente la somme que représente cet avantage.

On le voit, le calcul d’une rente viagère est une opération très complexe et très importante à la fois: que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s’engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d’avoir pris conseil auprès d’un professionnel qualifié, spécialement un notaire.

La rente est-elle indexée?

Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d’achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente: on est alors en présence d’une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances: il s’agit alors d’une indexation légale.

Indexation conventionnelle

La plupart des contrats de vente en viager prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’ indice des prix à la consommation, série France entière ou série parisienne. Cet indice est publié chaque mois par l’INSEE. La rente est alors revalorisée chaque année, à la date fixée par le contrat.

Indexation légale

À défaut d’indexation contractuelle, la rente peut néanmoins être majorée, à la demande du crédirentier, si le contrat répond aux conditions suivantes:

• il ne doit pas prévoir l’indexation de la rente;
• la rente doit être exprimée en somme d’argent;
• la rente doit être servie en contrepartie d’un bien mobilier ou immobilier;
• elle doit être constituée entre particuliers.

Si ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée chaque année par application des barèmes publiés par la loi de finances(voir annexe).

La rente est-elle réversible?

Lorsque les vendeurs sont mariés, il est très fréquent que la rente soit réversible en totalité au profit du conjoint survivant. Cela signifie tout simplement, qu’au décès du premier des époux, l’autre continuera de percevoir la rente, dans son intégralité, jusqu’à son propre décès. Pour que cette réversion soit possible, elle doit figurer dans l’acte de vente.

Comment s’effectuent les versements?

Lorsque le contrat ne comporte pas de dispositions particulières quant au paiement de la rente, celle-ci est réputée payable à terme échu, c’est-à-dire à la fin de chaque terme (année, semestre, trimestre ou mois), et quérable, c’est-à-dire payable au domicile du débirentier.

Cependant, tous les contrats de rente viagère prévoient que la rente sera payable par terme d’avance, mensuellement ou trimestriellement, et qu’elle sera portable, c’est-à-dire payable au domicile du crédirentier.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement de la rente?

Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente d’immeuble et notamment du privilège du vendeur qui lui permet d’obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l’acquéreur (Code civil, Art. 2103).

Il est également possible – le cas est fréquent – d’introduire dans le contrat de vente viagère une clause de résolution de la vente qui permet au crédirentier de reprendre son bien en cas de défaillance du débirentier. Ces clauses prévoient en outre que les arrérages déjà versés restent acquis au débirentier ainsi que les travaux et les améliorations apportés par le crédirentier défaillant. Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour le crédirentier qui ne peut plus payer la rente, puisqu’il risque de tout perdre: le logement qu’il avait acheté, le bouquet éventuellement versé et toutes les sommes versées au titre de la rente!

Comment prend fin le viager?

Le viager prend fin par le décès du vendeur-crédirentier: l’obligation faite au débirentier de verser la rente cesse avec ce décès (sauf hypothèse déjà évoquée de rente réversible). En outre, si la vente portait sur un viager occupé, le débirentier retrouve l’entière disposition du logement, notamment pour l’occuper personnellement ou le donner en location.

Le contrat de vente viagère peut également contenir une clause de rachat de la rente, permettant au débirentier, par le versement d’un capital, de s’affranchir pour l’avenir du paiement de la rente. Cette possibilité peut être intéressante, notamment lorsque le vendeur vit plus longtemps que prévu. Mais si le contrat ne comporte pas de clause de rachat, le débirentier ne peut racheter le capital et doit donc verser la rente jusqu’au décès du crédirentier (Code civil, Art. 1979).

PRAT EDITIONS SeniorPlanet [14 mars 2008]

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