Bouquet : 70000 €

Rente : 800 €

Réf. : 12584

17200 ROYAN VIAGER LIBRE DAME DE 72 ANS. EXCEPTIONNEL.AppartementT3, rez de jardin à proximité du centre, comprenant entrée, cuisine aménagée, séjour salon de 21 m², véranda donnant sur un jardin privatif de 250 m², 2 chambres. 2 Places de parking, cave.

Valeur du bien libre : 180000 €

Bouquet : 67000 €

Rente : 800 €

Réf. : 12757

7130 Vibrac viager libre couple 71 & 67 ans. Maison contemporaine, beaux volumes, cuisine équipée et aménagée, 5 chambres, grand salon/séjour de 43M², mezzanine, salle de bains, salle d’eau, garage double. Très beau jardin arboré et paysager d’environ 7800 M² constructible.

En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.

Si vous voulez faire un investissement immobilier sans être pressé d’investir les lieux, ou, à l’inverse, si vous voulez vendre tout en pouvant continuer à vivre dans les murs, la vente en viager est la solution. Voici nos conseils pour réussir une bonne transaction.
Qu’est-ce que la vente en viager ?

Dans la vente en viager, l’acquéreur (le débirentier) verse périodiquement au vendeur (le crédirentier) une partie du prix sous forme de rente pendant toute la durée de la vie du vendeur en échange de la nue-propriété (le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire), avec éventuellement la jouissance du bien immobilier.

Le débirentier devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Dans l’intervalle, le crédirentier peut éventuellement garder l’usufruit (la jouissance) du bien vendu, c’est-à-dire continuer à occuper les lieux.

Le prix de la vente dépendra donc de la durée de vie du vendeur à partir du moment de la conclusion du contrat. Cette durée, inconnue lors de la conclusion, constitue un aléa, condition fondamentale de la validité du contrat. Ainsi, le décès du vendeur dans les 20 jours après la signature de la vente entraîne automatiquement son annulation.

On appelle bouquet le montant payé comptant au moment de la signature du contrat. Il n’est pas obligatoire, et il est librement déterminé entre les parties.
Comment est calculée la rente ?

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie…

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
- un viager libre est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
- lorsque le viager est occupé, l’acheteur ne dispose pas du droit d’habitation. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruitier (le vendeur) conserve la droit d’habiter et d’en recueillir les fruits (loyers par exemple).

A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l’année.

Les barèmes sont libres mais pour définir le taux de la rente, on peut se référer aux tarifs établis par les compagnies d’assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.

Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Peut-on réviser ou indexer la rente ?

Pour préserver le pouvoir d’achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice est choisi parmi ceux fixés par l’Insee (indice des prix à la consommation, indice du coût de la construction, …).
À noter : Il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.
Qui peut le faire ?

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Le crédirentier ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution ou hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Où s’adresser ?

Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc obligatoirement faire l’objet d’un acte dressé devant notaire, éventuellement précédé d’une promesse de vente.

Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, …) sont à la charge de l’acheteur.

Certains organismes spécialisés se chargent de mettre en relation des acheteurs et des vendeurs.
Quelles sont les garanties du vendeur ?

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d’action en cas de non paiement :
- il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
- il peut imposer une clause résolutoire dans l’acte notarié : la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages ;
- il dispose également d’un privilège sur l’immeuble qui lui permet de vendre le bien aux enchères pour le paiement du prix.

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit par le notaire dans les 2 mois de la signature de l’acte de vente.
Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable.
Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès.

Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d’un abattement de 10 %.

À noter : une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Read more: http://www.pratique.fr/achat-vente-viager.html#ixzz0gxqiAf0C

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

- un notaire,

- les annonces diffusées par les particuliers,

- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager).

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, lvous pouvez vous rapprocher des héritiers ou de leur notaire. Si vous ignorez leur identité, vous pouvez saisir le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

En principe, vous pouvez faire saisir et vendre le bien immobilier. Le prix de cette vente sera utilisé pour payer la rente. Mais le bien vendu est souvent occupé, le contrat prévoit peut-être une clause résolutoire aux termes de laquelle les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Si le bouquet a été réglé, il devra être restitué au débirentier.

6. Comment est fixée la rente ?

La rente est fixée d’un commun accord entre les parties en fonction de :

- la valeur du bien ;

- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre) ;

- l’âge du crédirentier (son espérance de vie);

- la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager. Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

7. La rente est-elle indexée ?

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de cœfficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

8. Qu’est-ce que le « bouquet » ?

C’est la partie du prix de vente payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

Oui, si la révision a été prévue dans l’acte de vente. Diverses clauses peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé(e) de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

Il faut distinguer deux cas :

- le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers …) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;

- le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit).

L’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil). L’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

Si certaines rentes viagères ont un caractère quasi alimentaire c’est-à-dire constituent un revenu supplémentaire indispensable, c’est loin d’être le cas général. Au dela des sécurités habituelles en matière immobilière, c’est-à-dire de retenir un acheteur présentant des garanties sérieuses au regard de la vente envisagée, le paiement de la rente viagère est très bien défendu par la loi du fait de son caractère de revenu alimentaire. Clause résolutoire et privilège du vendeur – voir lexique – sont les deux moyens légaux qui vont permettre de sécuriser absolument la transaction. Ces clauses devront être écrites. Définies dans le compromis de vente elles seront reprises dans l’acte authentique.
OPTIMISATION FISCALE

Les rentes viagères sont traitées de façon favorable au regard de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. A partir du 70ème anniversaire du crédirentier les rentes viagères bénéficient d’un abattement de 70 % avant déclaration. Le barème est progressif, soit aujourd’hui :

* Abattement de 50 % de 50 à 59 ans
* Abattement de 60 % de 60 à 69 ans.

Cet impact peut donc être très important lorsque par exemple il est envisagé de remplacer des revenus locatifs – avec les soucis de gestion correspondants – par des rentes viagères par le biais d’une vente en VIAGER LIBRE. Le revenu net après impôt peut en être plus que doublé. Les sommes dégagées au comptant pouvant par ailleurs être transmises à la seule initiative du vendeur et au moment choisi en franchise fiscale dans le cadre de donations aux enfants ou petits enfants ou toute personne librement choisie.
CONSÉQUENCES PATRIMONIALES

Si la plupart des vendeurs en viager ont pour objectif prioritaire de disposer immédiatement de revenus supplémentaires sans devoir modifier leur cadre de vie (faire face à des dépenses liées à un besoin d’assistance accru, pouvoir choisir à terme une maison de retraite adaptée), dans de nombreux cas c’est de plus – et les deux ne sont pas contradictoires – un moyen d’organiser la transmission de son patrimoine de façon libre et non conflictuelle entre plusieurs enfants, voir plusieurs générations. Cet aspect du viager permet une optimisation fiscale importante. Il doit être étudié soigneusement au moment ou l’opération est envisagée

Qui peut le faire ?

° Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Elle ne doit pas être atteinte d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

° L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Où s’adresser ?

° Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc faire l’objet d’un acte notarié, précédé d’une promesse de vente.

° Passer obligatoirement par un notaire pour dresser l’acte de viager. Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l’acheteur.

° Certains organismes spécialisés mettent en relation des acheteurs et des vendeurs.

à partir du 28 janvier 2009

Line Renaud sera sur les planches du Théâtre Marigny aux côtés de Samuel Labarthe et Raphaëline Goupilleau dans une pièce d’Israël Horovitz, intitulée

« Très Chère Mathilde », mise en scène par  Ladislas Cholat.

« Très Chère Mathilde »
d’Israël Horovitz
avec
LINE RENAUD
Samuel LABARTHE
Raphaëline GOUPILLEAU

Mathias, new-yorkais bientôt cinquantenaire, totalement fauché et un peu désabusé, arrive à Paris pour vendre au plus vite l’unique bien que son père lui a laissé en héritage : un magnifique et immense appartement. En y entrant, il tombe nez à nez avec Mathilde, élégante vieille dame qui vit avec sa fille Chloé. Mathias découvre alors que l’appartement est en viager et que son héritage ne sera pas facile à obtenir…

Du mardi au vendredi à 20h30
le samedi à 16h00 & 21h00
[Relâches exceptionnelles les 12 février & 5 mars 2009]

Tarifs : 50€ / 41 € / 31 €
(Frais de location inclus)

Location Marigny
0 892 222 333 (0,34 €/m)

Le marché immobilier parisien n’a jamais été tendre pour les petits budgets. L’engouement des acheteurs fortunés étrangers pour la Ville Lumière n’a fait qu’accroître la fracture sociale en faisant flamber les prix. Dans ce contexte, la vente en viager à Paris permet l’accession à la propriété d’acquéreurs dotés de peu de moyens financiers, mais jouissant de revenus stables qui leur permettront d’assurer le paiement régulier de la rente.

Viager à Paris : faites appel à un spécialiste

Sur Internet les offres de viager à Paris se font de plus en plus nombreuses. Si elles émanent de particuliers ou de professionnels non spécialisés, le risque couru par l’acquéreur est plus grand. Un taux d’occupation mal estimé lèsera forcément le débirentier. Cette somme, calculée par rapport à la valeur locative du bien mis en viager et de l’âge du crédirentier, est à déduire de la valeur libre, pour obtenir la valeur occupée. Cette dernière servira de base de calcul aux frais de notaire ainsi qu’aux honoraires de l’agence. Si vous cherchez à acquérir un viager à Paris, épluchez donc en priorité les annonces publiées sur les sites des professionnels du viager.

Viager libre : des occasions rares à saisir !

En vendant en viager libre, le crédirentier peut prétendre à un bouquet beaucoup plus conséquent, puisqu’il ne lui sera pas appliqué de déduction. Beaucoup de retraités veufs se retrouvent perdus dans une maison trop grande et difficile à entretenir. La vente en viager libre, qui ne représente que 5 % du marché du viager, permettra à ces seniors solitaires de quitter leur maison pour occuper un logement aux dimensions plus adaptées. La rente à vie perçue sera le complément de retraite idéal à la pension de réversion du conjoint défunt, souvent insuffisante.

Viager : une opération spéculative à explorer

Quelques offres attractives glanées sur Internet suffisent à illustrer le potentiel de cette opération spéculative qu’est l’achat en viager : en banlieue parisienne, un pavillon de 73 m² sur un terrain de 400 m², occupé par un monsieur âgé de 84 ans, a récemment été mise en vente viagère, appelée vente dite à terme. Pour cette vente, contrairement au viager occupé, le vendeur comme le crédirentier demande un bouquet de 53 000 euros et une mensualité comme une rente de 800 euros, pour une valeur libre estimée à 230 000 euros. Particularité de cette vente qui n’est pas du viager, le versement de la mensualité comme une rente est limité à douze ans. L’âge avancé du vendeur et cette restriction supplémentaire ne peuvent que contribuer à rassurer l’acquéreur comme un débirentier. Quant au vendeur, l’indexation de la mensualité comme pour la rente le prémunira de l’érosion monétaire.

source : Navi-mag

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Ce dispositif ancien, qui permet d’investir à moindre coût dans l’immobilier, ne manque pas d’attraits très actuels.

Le viager revient à la mode. Et pour cause : tout le monde y trouve son compte. Grâce à la somme payée à la signature («le bouquet ») et au versement d’une rente mensuelle, la personne âgée vendeuse peut compléter sa pension ou faire face financièrement à des problèmes de dépendance. L’acheteur, lui, investit dans l’immobilier à un coût raisonnable, sans avoir à payer le bien comptant.

Dans le système du viager, le vendeur est appelé créditrentier : il transfère la propriété de son logement à l’investisseur (débitrentier) tout en conservant le droit d’y vivre. A la signature du contrat, devant notaire, l’acheteur paie au vendeur un bouquet représentant 15 à 20% du prix du bien sur le marché. Il s’engage aussi à lui verser une rente mensuelle, généralement jusqu’à sa mort.

Pour le vendeur, outre l’intérêt de toucher de l’argent sans avoir libérer les lieux, l’opération est une bonne affaire fiscale. Le bouquet est exonéré d’impôt. La rente n’est imposée qu’à 30% pour un vendeur âgé de plus de 70 ans, et à 40%s’il est âgé de 60 à 69 ans. Le vendeur ne paie plus les charges ni la taxe foncière. Enfin la rente est indexée sur l’inflation.

Des règles très protectrices

Côté acheteur, l’attrait du viager réside dans le fait de devenir propriétaire d’un bien avec un investissement de départ modeste, en espérant – le calcul comporte une part de cynisme – que le creditrentier ne vive pas aussi longtemps que la célèbre centenaire Jeanne Calment…

Investir en viager est un placement complémentaire de long terme : « la majorité des investisseurs achètent plusieurs appartements pour les revendre au prix du marché à la mort du créditrentier », constate Alain Lemouzy, de Renée Costes Viager.

« Les règles qui encadrent le viager sont très protectrices, pour l’acheteur, comme pour le vendeur », assure Corinne Griffond, rapporteuse de l’étude « Les viagers immobilier en France ». La loi prévoit en effet des garde-fous si le vendeur décède rapidement par maladie : dans les vingt jours suivant la vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation de l’acte, au-delà des vingt jours, l’annulation reste possible, à condition de prouver qu’au jour de la vente l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur.

De plus, on peut préciser sur le contrat que le viager portera sur une durée d’au plus vingt ans, période au terme l’acheteur ne versera plus du rente. On peut aussi insérer une clause prévoyant que la rente sera versée pendant au moins dix ans : si le créditrentier décède avant, la rente reviendra à ses héritiers.