Soit parce que vous n’avez pas de retraite, soit parce que celle-ci est insuffisante (après décès d’un conjoint et réversion à 50%), alors que vos impôts et charges ne baissent pas, la vente en viager vous permet d’obtenir, dès l’acte et jusqu’à votre décès, une rente SÛRE, INDEXÉE et FORTEMENT DEFISCALISÉE (70% après 69 ans révolus) tout en continuant, éventuellement à habiter le bien vendu, tant que vous le désirez, en payant moins d’impôts et de charges.

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D’autres diagnostics facultatifs peuvent également être réalisés tels que l’expertise prêt à taux zéro, les millièmes, la sécurité piscine, le radon ou encore la légionellose.

Attention, les diagnostics obligatoires varient selon votre bien immobilier.

Principe du viager : une retraite décente

Qu’est-ce qui vous a amené à fonder Viager-Retraite ?

Après 45 ans d’expérience professionnelle, je me suis rendu compte qu’arrivé à l’âge de la retraite les revenus diminuaient sérieusement, aussi bien pour celui qui part à la retraite que pour le conjoint lorsque celui qui touche sa retraite décède. Je me suis donc posé la question, étant moi-même à la retraite, de savoir comment on pouvait compléter ses revenus retraite. Le viager, pour moi, a été une réponse intelligente. Ça c’est le premier point. Et comme j’ai été notaire et avocat, je connais tout ça parfaitement.

Le deuxième point, c’est la question des retraites de ceux qui sont actuellement dans la vie active. Avec la crise que nous connaissons de la retraite par répartition, qui ne fera que s’amplifier, il est nécessaire d’envisager des revenus de retraite complémentaires pour le jour où l’on sera soi-même à la retraite. Le viager répond également à cette difficulté prévisible.

Votre cabinet s’appelle Viager-Retraite ? Quels sont les avantages du viager pour la retraite ?

Le viager occupé comporte pour celui qui est à la retraite un avantage extraordinaire : il permet de toucher à la fois des revenus complémentaires défiscalisés et de conserver son cadre de vie. Les revenus que l’on touche sont défiscalisés à hauteur de 70% à partir de 69 ans révolus. Et en vendant en viager occupé, on peut conserver, quand on est soi-même à la retraite, son cadre de vie, ses habitudes, son relationnel, enfin sa façon de vivre habituelle.

Et pour celui qui prépare sa retraite, il y a une méthode extraordinaire de préparation : l’acquisition d’un bien en viager occupé parce que l’occupation a une valeur importante qui en général est autour de 45 à 50% de la valeur d’un bien. Donc, si vous achetez un viager occupé, la valeur d’occupation est déduite du prix du bien. Par conséquent, vous achetez 50 ou 55 un bien qui en réalité en vaut 100. En plus, vous ne payez pas ces 50 ou 55 comptant puisque le principe du viager est d’avoir un bouquet et une rente. Donc, sur la base de 50 ou 55, vous allez payer un bouquet qui va représenter environ 10 ou 15 et le reste, c’est-à-dire la différence entre la base et le bouquet, est payé sous forme de rentes. Le reste équivaut donc à un crédit à taux 0, sauf indexation éventuelle. C’est une façon très astucieuse d’acheter un bien dans des conditions extrêmement intéressantes avec la perspective, lorsque l’on arrivera soi-même à l’âge de la retraite, de revendre le bien non plus en viager occupé, mais de le revendre en viager libre.

La revente en viager libre permet d’encaisser un bouquet qui ne subira aucun abattement puisque vous vendez en viager libre. Le bouquet que vous percevez, qui ne subit pas de déduction pour occupation, paie le bouquet que vous aviez versé à l’origine plus les rentes versées. Et la revente en viager libre vous permet de toucher une rente viagère et de bénéficier d’un avantage fiscal puisque, à partir de 69 révolus, les rentes viagères ne sont à déclarer qu’à hauteur de 30%, donc vous avez 70% d’abattement.
Le viager libre est relativement rare par rapport au viager occupé puisqu’il représente grosso modo 5% du marché du viager. Quand on a la chance de trouver un viager libre, il faut évidemment le prendre parce que l’on peut l’habiter soi-même et l’on supprime le loyer que l’on paie par ailleurs. Quand vous achetez en viager libre, les calculs se font sur la base de 100, et non pas sur la base de 50 ou 55. Vous aurez un bouquet et une rente viagère supérieurs puisque la valeur d’occupation se répartit entre le bouquet et la rente.

Le viager est à mon avis la formule la plus adéquate pour d’une part créer ou compléter une retraite pour des gens qui sont à la retraite et d’autre part préparer une retraite ultérieure et une retraite défiscalisée. Voilà le cadre d’ensemble du viager et les raisons qui m’ont motivé à acquérir du viager-retraite

Et l’usufruit ?

Je pense qu’il va y avoir un grand marché qui va se créer sur la vente d’usufruit parce que les prix de l’immobilier sont de plus en plus chers et le seront de plus en plus même s’il y a des crises momentanées, même si ça baisse pendant quelques temps, car l’expérience montre que sur une longue période l’immobilier se valorise forcément et fortement.

Prenons un retraité qui habite à Paris et qui veut prendre sa retraite sur la Côte d’Azur. L’appartement à acheter coûte par exemple 400 000 €. Mais puisque le jour où il décède, il n’a plus besoin de son appartement, il peut utiliser peut-être 180 000 € pour acheter l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien sa vie durant. Et il peut donner la différence de 400 000 € à 180 000 €, c’est-à-dire 220 000 €, à ses enfants, s’en servir pour souscrire un contrat d’assurance-vie pour transmettre à ses enfants, etc.

Les acheteurs sont-ils plus durs à trouver que les vendeurs ?

Aujourd’hui, on trouve plus de vendeurs que d’acquéreurs parce que les vendeurs sont très sensibilisés au problème de l’insuffisance des retraites. Les vendeurs sont conscients qu’ils ont besoin d’un revenu.

Mais comme les acquéreurs commencent à subodorer que leur retraite sera insuffisante, on a actuellement une tendance qui est en train de se développer à la hausse au niveau des acquéreurs. Ils se disent : « Attention, à 65 ans je vais avoir des revenus amputés de 50%. Il faut que je prévoie des revenus complémentaires. » Et le problème est encore accru lorsque celui qui touche la retraite décède car il n’y a qu’une réversion de 50% pour le conjoint survivant alors que la totalité des charges (de copropriété, les impôts locaux) sont identiques. Vous payez les mêmes sommes, mais vous avez des revenus encore amputés de 50%. Les acquéreurs commencent à se rendre compte qu’arrivés à 65 ans ils ne pourront plus avoir une vie décente avec les revenus qu’ils auront au moment de la retraite, et leur conjoint encore moins.

Les raisons pour recourir au viager sont-elles différentes selon les régions ?

Les deux grands marchés du viager sont la région PACA et la région parisienne, mais on voit du viager partout.

En général, en région PACA, les acquéreurs préparent leur future retraite. Quelqu’un qui a 40, 45 ans, 50 ans, se dit : « Je vais faire une opération en viager occupé sur la Côte d’Azur que j’occuperai à ma retraite. »

À Paris, c’est plus le côté investisseur. Et puis il y a également la prévision pour le compte des enfants qui dans 10 ou 15 ans peuvent récupérer le bien et l’habiter. L’acquéreur en viager peut prévoir les études supérieures de ses jeunes enfants et investir dans un deux pièces en viager qui sera libéré quand l’enfant deviendra étudiant.

Peut-on vendre en viager alors qu’il reste une partie de crédit immobilier à rembourser ?

Oui, il suffit simplement de rembourser le crédit avec le bouquet.

Comment effectuez-vous le bilan patrimonial servant à déterminer les besoins de vos clients ?

Le bilan patrimonial est l’opération préalable du viager parce que quand vous avez à mettre en place une opération de viager avec un vendeur il faut examiner quels sont ses besoins, et pour connaître ses besoins, il faut que vous connaissiez son patrimoine : de quoi est constitué son patrimoine, quels sont ses revenus. Le calcul d’une vente en viager se fait souvent en démarrant par le besoin, c’est-à-dire la rente souhaitée. Le bilan patrimonial est un impératif au départ. Si vous n’avez pas beaucoup de revenus, vous avez intérêt à avoir une rente plus importante. Si vous avez des revenus élevés, le bouquet à ce moment-là sera plus fort. Vous pouvez disposer du bouquet sous forme de placement, ou le donner à vos héritiers en avancement d’hoirie, en avancement sur la succession.

Sur les banderoles, la retraite est moribonde, sinon morte. On le sait, l’âge d’or du système de répartition est révolu et le niveau des pensions n’est pas annoncé à la hausse. Il faut donc préparer sa retraite et trouver des soluions pour l’améliore

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Terme désignant l’acheteur dans une vente en viager. Le débirentier verse une rente viagère au vendeur ; il est donc débiteur de la rente.

La vente en viager est un contrat par lequel une personne, « le crédirentier », cède à une autre personne, « le débirentier », un bien moyennant le versement échelonné d’une somme forfaitaire appelée rente et qui sera versée en principe durant toute la vie du crédirentier.

La vente en viager est tout d’abord une vente dont le mode de paiement est particulier puisqu’il se réalise sous la forme du versement d’une rente.

C’est la raison pour laquelle le Code civil, qui considère que la vente en viager est d’abord une vente, renvoie aux dispositions sur la vente et ne règle que les modalités de paiement, c’est-à-dire la rente sous le titre du contrat de rente.

L’avantage de cette modalité de vente est qu’elle permet d’assurer à celui qui vend, une source de revenu garantie, soit pendant toute sa vie, ce qui est le cas général, soit pendant une partie de sa vie, tout en ayant la possibilité s’il s’agit d’un bien immobilier, d’en conserver la jouissance sa vie durant.

Cette forme de vente n’est cependant recommandée que lorsque le vendeur n’a pas d’héritier, car elle peut avoir pour conséquence de déshériter légalement les héritiers réservataires.

Pour l’acquéreur, l’intérêt de la formule est la possibilité de devenir propriétaire sans avoir à disposer, au moment de l’acte, d’un capital important et sans avoir à demander un prêt.

Face à l’inquiétude, le collectif marque des points
Pris au dépourvu, les Français souhaitent majoritairement que le gouvernement adopte des mesures pour renforcer l’épargne dite de retraite collective plutôt qu’individuelle. La majorité des Français préfère le Perco au Perp ou au contrat dit Madelin.

Le Perp, en tant que Plan d’épargne retraite populaire, a séduit, selon Philippe Crevel, secrétaire général du Cercle des épargnants, plus de  » 2 millions de personnes, dont la moyenne d’âge est proche de 35 ans « . Au 30 septembre 2008, les encours des Perp s’élevaient à 3,8 Mds€, contre 1,8 Md€ pour le Perco. Cependant, les titulaires de certains types de Perp pourraient perdre leurs avantages fiscaux dans trois ans si les distributeurs ne parviennent pas à collecter 10 M€ auprès de deux mille adhérents au minimum.

Renseignez-vous bien avant de souscrire un tel produit, d’autant que les mesures destinées à mettre en avant l’épargne collective fleurissent. Les employeurs sont ainsi autorisés à effectuer un versement au titre de l’amorçage, même si vous ne faites rien. Certains sourient et se demandent :  » Mais pourquoi diable les entreprises feraient une telle BA ?  » La réponse est simple : les difficultés pour licencier des seniors vont s’amplifier.

Désormais, aucun salarié ne pourra être mis en retraite avant l’âge de 70 ans. Aussi, selon Jacques Barthélemy, avocat-conseil en droit social, aider ses employés à augmenter le pécule de leurs vieux jours est  » une incitation à les voir partir d’eux-mêmes un peu plus tôt « . Pour les indépendants, certaines mutuelles, comme la Mutuelle nationale de retraite des artisans, proposent les contrats Madelin.

 » Ils achètent des points, qui, chaque année, sont revalorisés, explique Philippe Bollecker, secrétaire général de la MNRA. Et, tous les ans, nous garantissons un rendement minimal de 2%.  » Un taux proche de celui du Livret A, sans limite de plafond. Contrats collectifs ou individuels, il faut savoir que, pour recevoir près de 300 € par mois à partir de 60 ans, en 2008, il aura fallu avoir mis de côté plus de 100 000 €. Si l’espérance de vie des hommes et des femmes continue à augmenter, dans dix ans il faudra plus encore.

Les solutions individuelles, une garantie de plus
Les plus prudents décideront donc de se créer une réserve complémentaire. À ce jeu-là, les fourmis françaises adorent l’assurance vie. Produit d’épargne à long terme, intéressant sur le plan fiscal au moment de la sortie, l’assurance vie permet de disposer d’un capital ou d’une rente. Au choix. Mais il faut se décider au moment de la souscription. Si vous optez pour la rente, ce sera définitif.

En clair, même si vous n’avez pas utilisé l’ensemble de votre capital avant de mourir, vos héritiers ne récupéreront rien. Une parade : vous pouvez toujours souscrire une option de réversion. C’est-à-dire qu’une personne de votre choix recevra votre rente après votre décès. Mais, si celle-ci meurt avant vous, votre pension s’en trouvera amoindrie pour rien.

Selon Philippe Crevel,  » la rente, en ces temps incertains, est un plus. Le capital s’effondre.  » Il n’empêche, les Français préfèrent retrouver leur capital. La crise a peu de chances de les faire changer d’avis, tant la logique de transmission est importante en France.

Les assureurs l’ont bien compris. Mais, face à la réduction de leurs collectes de 12% en 2008, ils réagissent et sont de plus en plus nombreux à proposer des solutions protégeant le capital, y compris en cas de débâcle financière. Ils semblent être prêts à prendre des risques au profit de leurs clients. En apparence du moins, car Philippe Setbon, directeur général de Generali Investments, présent lors de la dernière journée du Cercle des épargnants, a affirmé que  » sur les marchés actions, nous sommes à un bon point d’entrée « .

Or,  » sur douze ans, confirmait Jean-Pierre Gaillard, spécialiste du secteur, il est prouvé qu’il n’y a pas de meilleur rendement que la Bourse « . À condition, peut-être, de savoir choisir ses valeurs. Car, à MoneyWeek, nous nous insurgeons contre cette idée reçue qui veut que, à long terme, on soit  » toujours gagnant « .

Si, toutefois, vous êtes échaudés par la crise, nous ne saurions que trop vous recommander de penser au système du viager.  » Nous nous sommes penchés sur le sujet, avec l’idée de comprendre quelle incidence pouvait avoir le viager sur la politique du logement, relate Corinne Griffond, rapporteur du Conseil économique et social. Mais, au fil de notre étude, nous nous sommes rendu compte que le viager était surtout une solution pour financer sa retraite.  »

Alors, bien sûr, le viager a mauvaise presse. Évoquer le concept fait sortir de leurs gonds tous les admirateurs du film de Pierre Tchernia.  » Tu ne trouveras aucun acheteur ! « , entendrez-vous. Faux.  » Nous avons plus de demandes que d’offres, rétorque Bruno Legasse, P-dg de Legasse Viager. Les personnes âgées sont mal à l’aise à l’idée de ne pas léguer quelque chose à leurs enfants.  »

Pourtant, avec son bouquet et sa rente,  » dans un partage sur mesure en fonction des besoins de chacun « , comme le présente Herbé Lapous, P-dg de Viagers Lapous, il est possible de conjuguer sérénité et transmission. Quid de la crise de l’immobilier ? Il y a fort peu de risques que dans dix, quinze ou vingt ans, votre bien ait réellement perdu de la valeur, surtout si vous faites attention à sa localisation et que vous l’avez acheté après la chute des prix.

Lire l’article du 26/02/2009 dans le numéro 22 de MoneyWeek >>