Qui peut le faire ?

° Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Elle ne doit pas être atteinte d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

° L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Où s’adresser ?

° Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc faire l’objet d’un acte notarié, précédé d’une promesse de vente.

° Passer obligatoirement par un notaire pour dresser l’acte de viager. Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l’acheteur.

° Certains organismes spécialisés mettent en relation des acheteurs et des vendeurs.

Est-on vraiment obligé de payer jusqu’à sa mort ? Et si cela durait trente ans !
Non, contrairement aux idées reçues, un viager n’est pas irréversible et peut se revendre à tout moment. Le viager étant un placement financier il est cessible à tout instant. à noter qu’il existe la vente à terme dans laquelle les versements sont programmés dans le temps ainsi que la libération anticipée du bien par le vendeur qui peuvent être définie à l’avance dans le contrat.

Que se passe-t-il si on meurt avant le crédit rentier ?
Le viager rentre dans la succession.

Je peux emprunter pour acheter en viager ?
D’une façon générale, les banques ne prètent pas en présence d’une rente car la personne qui vend reste au premier rang hypothécaire vis-à-vis de l’acquéreur. Et si le crédit rentier a des enfants, je serai inquiété à sa mort ? Pas du tout, les enfants n’ont aucuns droits sur le bien vendu.

A qui vont les meubles du crédit rentier ?
Les enfants et ayants-droits ont un délais habituel de trois mois fixé dans le contrat afin de récupérer les biens mobiliers.
Je suis jeune, quel est mon intêret à vendre en viager ?
Théoriquement, il n’y a pas d’âge pour vendre en viager puisque le calcul de la rente et du bouquet vont différer selon l’espérance de vie du vendeur. Mais il est important de garder à l’esprit que l’âge est une donnée importante dans la décision d’achat de l’acquéreur.

Le bouquet comprend-il la commission ?
Oui, le bouquet ou prix de présentation comprend les honoraires d’agence.

Et si le débit-rentier arrête le versement des rentes, que se passe-t-il ?
Le vendeur peut exercer la clause résolutoire stipulée sur le contrat et par laquelle il récupère le bien.

à partir du 28 janvier 2009

Line Renaud sera sur les planches du Théâtre Marigny aux côtés de Samuel Labarthe et Raphaëline Goupilleau dans une pièce d’Israël Horovitz, intitulée

« Très Chère Mathilde », mise en scène par  Ladislas Cholat.

« Très Chère Mathilde »
d’Israël Horovitz
avec
LINE RENAUD
Samuel LABARTHE
Raphaëline GOUPILLEAU

Mathias, new-yorkais bientôt cinquantenaire, totalement fauché et un peu désabusé, arrive à Paris pour vendre au plus vite l’unique bien que son père lui a laissé en héritage : un magnifique et immense appartement. En y entrant, il tombe nez à nez avec Mathilde, élégante vieille dame qui vit avec sa fille Chloé. Mathias découvre alors que l’appartement est en viager et que son héritage ne sera pas facile à obtenir…

Du mardi au vendredi à 20h30
le samedi à 16h00 & 21h00
[Relâches exceptionnelles les 12 février & 5 mars 2009]

Tarifs : 50€ / 41 € / 31 €
(Frais de location inclus)

Location Marigny
0 892 222 333 (0,34 €/m)

La rente viagère est une somme versée périodiquement à une personne pendant toute sa vie (appelée crédirentier), lui garantissant ainsi des revenus jusqu’à sa mort.

Voilà une formule intéressante pour se constituer un complément de retraite à partir d’un capital initial versé sous forme de prime unique ou périodique.
Les avantages sont la déductibilité fiscale des primes versées pour se constituer cette rente, et la garantie de ressources quelle que soit la durée de votre vie.

Peu importe le temps qu’il vous reste à vivre, vous savez que vous êtes sûr de disposer de ressources  pendant votre retraite jusqu’à la fin de vos jours.

Dès à présent, vous pouvez consacrer une part de vos revenus à l’acquisition d’une rente viagère en prévision d’une baisse de ressources dans 10, 20 ou 30 ans.
La rente viagère peut être universelle : à votre décès, le capital initial de la rente sera reversé à vos héritiers.
Lorsqu’elles s’opèrent au profit du conjoint ou des héritiers en ligne directe (enfants et petits-enfants), les réversions de rente viagère sont exonérées de droits de succession (Article 793?1 ? 5° du CGI).

Dans les autres cas, les réversions de rentes viagères sont taxées au titre des droits de succession.

Que se passe-t-il cependant si votre acquéreur ou ses héritiers  sont défaillants ?

Ce cas vient faire l’objet d’un arrêt à la Cour de Cassation sans appel qui vous permet d’annuler la vente sans ambiguité sans ce cas.

Ainsi, dans le cas récemment jugé, une dame avait vendu, par acte authentique du 7 avril 1998, une maison dont elle s’était réservée le droit d’habitation jusqu’à son décès, moyennant un prix de vente de 44 200 francs [6 738,25 €] qui avait été converti en totalité en rente viagère annuelle de 2 400 francs [365,88 €] payable par trimestre [91,47 €] à terme échu.
L’acte de vente comportait deux clauses résolutoires, l’une en cas de défaut de paiement du prix et l’autre en cas de défaut de paiement de la rente.
Après avoir vainement mis en demeure les acquéreurs de payer, dans un délai de trois mois, les 7 trimestrialités échues et impayées de la rente par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 octobre 2000, reproduisant les termes de la clause résolutoire stipulée en cas de défaut de paiement du prix figurant à la page 4 de l’acte, la venderesse les a assignés pour obtenir la résolution de la vente et le paiement de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1654 du code civil selon lequel « si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente » et 1656 du même code « s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai ».
Un premier arrêt attaqué (1) avait retenu que les acheteurs ne pouvaient se prévaloir de l’absence de mise en demeure visant la clause résolutoire de la convention de rente viagère puisqu’il n’était pas sollicité le paiement de cette rente mais « la constatation de la défaillance par les acquéreurs dans leur obligation de payer le prix [...] la clause résolutoire visant le défaut de paiement du prix [...] ne subordonne nullement sa mise en jeu à une sommation préalable du débiteur [...] il importe peu que la mise en demeure ait été adressée [...] au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception et non d’un commandement de payer ». Les acheteurs avaient été en outre condamnés à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts.
Au visa de l’article 12 du code de procédure civile, la troisième chambre civile censure la cour de Riom qui avait fait « application de la clause résolutoire pour non paiement du prix de vente de l’immeuble alors qu’elle avait relevé que dans l’acte de vente, la somme correspondant au montant de ce prix avait été totalement converti en rente viagère ».
Sur renvoi, la cour de Lyon (3) a statué dans le même sens que la cour de Riom par des motifs qui étaient « en opposiiton avec la doctrine de l’arrêt de cassation ».
Fait rare, l’Assemblée plénière approuve l’arrêt de « rébellion » en retenant que « dès lors que le prix avait été converti en rente viagère, la rente n’était qu’une modalité de paiement du prix et en s’abstenant de payer un terme de cette rente à son échéance, l’acheteur était défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il était exigible [...] la clause résolutoire pour défaut de paiement du prix devait recevoir application ».

Plus d’infos sur Legifrance:

www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007492845&fastReqId=1326356696&fastPos=1

lire l’article sur Patrimonia

L’industriel breton possède un vaste domaine aux Canoubiers, qui rassemble cinq propriétés et une petite dizaine de maisons (dont une occupée autrefois par Jean-Louis Borloo). La dernière de ses acquisitions l’a été en… viager. Piscines, terrains de tennis, accès direct à la plage… Le patron d’Havas possède également quelques chambres d’hôtes sur ses deux domaines viticoles de Ramatuelle et de La Croix-Valmer, rachetés en 2002 pour environ 10 millions d’euros.

La baie des Canoubiers