Le vendeur d’un viager qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé doit veiller à trois aspects cruciaux de l’opération qu’il envisage. La sécurité, l’optimisation fiscale, les conséquences patrimoniales – d’une simple donation en franchise fiscale à des enfants à l’organisation d’une transmission librement choisie tant pour les délais que pour les personnes….Chacun de ces points doit être étudié sous plusieurs aspects :
SECURITÉ
Si certaines rentes viagères ont un caractère quasi alimentaire c’est-à-dire constituent un revenu supplémentaire indispensable, c’est loin d’être le cas général. Au dela des sécurités habituelles en matière immobilière, c’est-à-dire de retenir un acheteur présentant des garanties sérieuses au regard de la vente envisagée, le paiement de la rente viagère est très bien défendu par la loi du fait de son caractère de revenu alimentaire. Clause résolutoire et privilège du vendeur – voir lexique – sont les deux moyens légaux qui vont permettre de sécuriser absolument la transaction. Ces clauses devront être écrites. Définies dans le compromis de vente elles seront reprises dans l’acte authentique.
OPTIMISATION FISCALE
Les rentes viagères sont traitées de façon favorable au regard de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. A partir du 70ème anniversaire du crédirentier les rentes viagères bénéficient d’un abattement de 70 % avant déclaration. Le barème est progressif, soit aujourd’hui :
* Abattement de 50 % de 50 à 59 ans
* Abattement de 60 % de 60 à 69 ans.
Cet impact peut donc être très important lorsque par exemple il est envisagé de remplacer des revenus locatifs – avec les soucis de gestion correspondants – par des rentes viagères par le biais d’une vente en VIAGER LIBRE. Le revenu net après impôt peut en être plus que doublé. Les sommes dégagées au comptant pouvant par ailleurs être transmises à la seule initiative du vendeur et au moment choisi en franchise fiscale dans le cadre de donations aux enfants ou petits enfants ou toute personne librement choisie.
CONSÉQUENCES PATRIMONIALES
Si la plupart des vendeurs en viager ont pour objectif prioritaire de disposer immédiatement de revenus supplémentaires sans devoir modifier leur cadre de vie (faire face à des dépenses liées à un besoin d’assistance accru, pouvoir choisir à terme une maison de retraite adaptée), dans de nombreux cas c’est de plus – et les deux ne sont pas contradictoires – un moyen d’organiser la transmission de son patrimoine de façon libre et non conflictuelle entre plusieurs enfants, voir plusieurs générations. Cet aspect du viager permet une optimisation fiscale importante. Il doit être étudié soigneusement au moment ou l’opération est envisagée
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