Article Patrimoinorama – PAU,France
La rente viagère est une somme versée périodiquement à une personne pendant toute sa vie (appelée crédirentier), lui garantissant ainsi des revenus jusqu’à sa mort.
Voilà une formule intéressante pour se constituer un complément de retraite à partir d’un capital initial versé sous forme de prime unique ou périodique.
Les avantages sont la déductibilité fiscale des primes versées pour se constituer cette rente, et la garantie de ressources quelle que soit la durée de votre vie.
Peu importe le temps qu’il vous reste à vivre, vous savez que vous êtes sûr de disposer de ressources pendant votre retraite jusqu’à la fin de vos jours.
Dès à présent, vous pouvez consacrer une part de vos revenus à l’acquisition d’une rente viagère en prévision d’une baisse de ressources dans 10, 20 ou 30 ans.
La rente viagère peut être universelle : à votre décès, le capital initial de la rente sera reversé à vos héritiers.
Lorsqu’elles s’opèrent au profit du conjoint ou des héritiers en ligne directe (enfants et petits-enfants), les réversions de rente viagère sont exonérées de droits de succession (Article 793?1 ? 5° du CGI).
Dans les autres cas, les réversions de rentes viagères sont taxées au titre des droits de succession.
Que se passe-t-il cependant si votre acquéreur ou ses héritiers sont défaillants ?
Ce cas vient faire l’objet d’un arrêt à la Cour de Cassation sans appel qui vous permet d’annuler la vente sans ambiguité sans ce cas.
Ainsi, dans le cas récemment jugé, une dame avait vendu, par acte authentique du 7 avril 1998, une maison dont elle s’était réservée le droit d’habitation jusqu’à son décès, moyennant un prix de vente de 44 200 francs [6 738,25 €] qui avait été converti en totalité en rente viagère annuelle de 2 400 francs [365,88 €] payable par trimestre [91,47 €] à terme échu.
L’acte de vente comportait deux clauses résolutoires, l’une en cas de défaut de paiement du prix et l’autre en cas de défaut de paiement de la rente.
Après avoir vainement mis en demeure les acquéreurs de payer, dans un délai de trois mois, les 7 trimestrialités échues et impayées de la rente par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 octobre 2000, reproduisant les termes de la clause résolutoire stipulée en cas de défaut de paiement du prix figurant à la page 4 de l’acte, la venderesse les a assignés pour obtenir la résolution de la vente et le paiement de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1654 du code civil selon lequel « si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente » et 1656 du même code « s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai ».
Un premier arrêt attaqué (1) avait retenu que les acheteurs ne pouvaient se prévaloir de l’absence de mise en demeure visant la clause résolutoire de la convention de rente viagère puisqu’il n’était pas sollicité le paiement de cette rente mais « la constatation de la défaillance par les acquéreurs dans leur obligation de payer le prix [...] la clause résolutoire visant le défaut de paiement du prix [...] ne subordonne nullement sa mise en jeu à une sommation préalable du débiteur [...] il importe peu que la mise en demeure ait été adressée [...] au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception et non d’un commandement de payer ». Les acheteurs avaient été en outre condamnés à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts.
Au visa de l’article 12 du code de procédure civile, la troisième chambre civile censure la cour de Riom qui avait fait « application de la clause résolutoire pour non paiement du prix de vente de l’immeuble alors qu’elle avait relevé que dans l’acte de vente, la somme correspondant au montant de ce prix avait été totalement converti en rente viagère ».
Sur renvoi, la cour de Lyon (3) a statué dans le même sens que la cour de Riom par des motifs qui étaient « en opposiiton avec la doctrine de l’arrêt de cassation ».
Fait rare, l’Assemblée plénière approuve l’arrêt de « rébellion » en retenant que « dès lors que le prix avait été converti en rente viagère, la rente n’était qu’une modalité de paiement du prix et en s’abstenant de payer un terme de cette rente à son échéance, l’acheteur était défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il était exigible [...] la clause résolutoire pour défaut de paiement du prix devait recevoir application ».
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Mots-clefs : credirentier, garantie ressource, immobilier, patrimonia, rente, rente impayée, viager