Près de 7000 transactions immobilières s’effectuent chaque année sous la forme du viager soit 1% des ventes immobilières en France. Ce pourcentage devrait augmenter dans les années à venir car le nombre de personne de plus de 60 ans augmentera de 20 à 25% entre 2010 et 2020. Les retraites étant ce qu’elles sont, le viager pourrait être une solution pour maintenir un confort de vie pour les retraités. Cette solution convenant parfaitement pour une personne n’ayant pas de descendance.
La technique du viager permet l’échange d’un capital, bien immobilier ou autre, contre une rente durant toute la vie de propriétaire. La rente n’est qu’en faîte qu’une modalité de paiement du bien.
Faire un viager, c’est faire un pari entre l’évolution du marché immobilier par rapport à la durée de vie du vendeur.
Il existe deux forme de viager : occupé (jouissance différée) ou libre (jouissance immédiate). Les ventes en viager libre restant rares, nous vous présenterons uniquement le viager occupé.
L’intérêt pour l’acheteur est d’avoir un bien immobilier qui est décoté en fonction de l’âge de l’ancien propriétaire ( ex : – 50% à 70 ans, -40% à 80 ans ). Par ailleurs, la rente viagère que vous verserez équivaut à un paiement du ben à crédit. Ainsi, vous vous constituez un capital en achetant de l’immobilier souvent à faible coût et sans fiscalité puisque vous ne percevez aucun revenu.
Comment déterminé la rente et le bouquet ?
La première étape sera l’estimation du bien qui sera déterminé classiquement en fonction de l’emplacement, l’ancienneté, l’état… Vous trouverez ainsi la valeur vénale. Ensuite, vous en déduirez le pourcentage correspondant à l’occupation du bien pendant l’espérance de vie du vendeur (abattement d’occupation). Vous obtenez ainsi la valeur occupée fiscale. C’est cette valeur qui sert de référence pour le paiement des frais d’enregistrement, droit de notaire et pour le calcul de la plus value le jour de la revente s’il y a lieu.
C’est également cette base qu’il faut prendre pour déterminé le montant de la rente et du bouquet (le comptant). Sachez que le montant de la rente ou du bouquet reste libre et l’un deux peut très bien être égal à zéro.
Vous pouvez également choisir de limiter le paiement de la rente dans le temps, c’est une rente certaine. Ainsi le propriétaire doit payer la rente jusqu’au terme fixé. Eventuellement aux héritiers si le vendeur venait à décéder prématurément.
La rente peut être constitué sur la tête d’une ou de deux personnes sans distinction de sexe ni de lien de parenté.
Le rentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation durant toute sa vie. A ce titre, il ne peut pas louer son bien. En cas de départ du rentier pour un autre lieu d’habitation, seul le propriétaire du bien peut en avoir la jouissance.
Notez que l’acquéreur est propriétaire du bien le jour de la signature de l’acte authentique. D u coup, il devient responsable des charges locatives, de la taxe d’habitations et éventuellement des charges dû à l’achat d’un appartement en copropriétés (travaux, assurances, salaires du syndic…).
Il existe depuis quelques années des contrats d’assurance qui permettent de se prémunir contre le dépassement de l’espérance de vie !
Mots-clefs : capital, échange de capital, rente, transactions immobilières