Le viager est une vente d’immeuble qui comporte des modalités particulières de paiement du prix: celui-ci, au lieu d’être payé en une seule fois, est payé en partie ou en totalité sous forme de rente et ce, jusqu’au décès du vendeur.
| |
Qu’est-ce que le viager?
Le viager immobilier est avant tout une vente qui porte sur un logement: à ce titre, elle fait l’objet des mêmes formalités que s’il s’agissait d’une vente normale, c’est-à-dire qu’elle peut donner lieu à une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, et qu’elle doit être constatée devant notaire par un acte authentique.
Bien entendu, dès le stade de la promesse de vente, vendeur et acquéreur doivent préciser qu’il s’agit d’une vente dont le prix est converti, en totalité ou en partie, en rente viagère. Il convient aussi de préciser les modalités de calcul de la rente, les modalités de sa révision éventuelle, son caractère réversible ou non, etc. Pour toutes ces raisons, il est préférable de faire appel à un notaire dès le stade de la promesse de vente.
La vente en viager est un contrat aléatoire
Définition de l’aléa
L’élément distinctif d’une vente en viager est son caractère aléatoire. Lorsqu’il achète, l’acquéreur ne peut savoir pendant combien de temps il devra verser la rente, puisque celle-ci doit être versée jusqu’au décès du vendeur: la date, incertaine, de la mort du vendeur constitue l’ aléa.
L’existence de cet aléa est un élément essentiel de la vente en viager: s’il n’y a pas d’aléa, le contrat est sans objet et la vente pourra être annulée.
Le viager est un pari sur la durée de vie du vendeur, d’autant plus intéressant pour l’acheteur que le vendeur vient à décéder rapidement. À l’inverse, le viager peut se révéler une lourde charge dans le cas où le vendeur reste en vie au-delà de ce que l’acquéreur pouvait normalement imaginer. C’est en cela que le viager est un contrat aléatoire, car il présente à la fois une chance de gain et un risque de perte.
Le décès dans les 20 jours
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers (ou toute autre personne qui y aurait intérêt) peuvent obtenir l’annulation de cette vente, au motif qu’il n’y avait pas d’aléa. Pour que cette action soit possible, les deux conditions suivantes doivent être réunies (Code civil, Art. 1975):
- le crédirentier, autrement dit le vendeur, doit être décédé dans les 20 jours qui suivent l’acte de vente;
- il doit être décédé d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n’y a donc pas d’annulation possible de la vente si le crédirentier décède d’un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.
Bien qu’il n’ait pas toujours bonne réputation, le viager présente, pour chacune des parties, des avantages non négligeables:
- il permet au vendeur, qui est souvent une personne âgée, de se constituer un complément de retraite jusqu’à la fin de ses jours, complément de retraite qui sera régulièrement revalorisé et qui bénéficiera, en outre, d’une fiscalité avantageuse. De plus, si les parties choisissent un viager occupé, le vendeur pourra rester dans un environnement qui lui est familier;
- il offre à l’acquéreur, outre l’opportunité de faire une opération intéressante, la possibilité d’acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite.
La vente peut également être annulée si le décès du crédirentier, par maladie, survient plus de 20 jours après la signature du contrat, à condition alors qu’il soit prouvé que l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur et de sa fin prochaine. Ici, c’est, en plus de l’absence d’aléa, la mauvaise foi de l’acheteur qui est sanctionnée (Cour de cassation, 1 ).
Crédirentier et débirentier
La vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur: le vendeur est appelé le « crédirentier », car il est créditeur de la rente viagère, alors que l’acheteur, débiteur de la rente, est appelé le « débirentier ». Quant aux sommes correspondant au paiement de la rente, elles sont appelées « arrérages ».
Viager libre ou occupé
Lorsqu’ils concluent une vente en viager, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’un viager occupé ou d’un viager libre.
Viager occupé
Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu’à son décès.
Il existe deux variantes du viager « occupé » selon que le vendeur ne conserve qu’un droit d’usage et d’habitation sur l’immeuble ou qu’il s’en réserve l’usufruit:
- si le vendeur conserve un simple droit d’usage et droit d’habitation, il peut continuer d’occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631);
- si le vendeur conserve l’ usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l’habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer.
Dans le cas d’un viager occupé, la question se pose évidemment de savoir qui, du débirentier ou du crédirentier, doit supporter le coût des travaux éventuels sur le logement ou l’immeuble, des réparations, etc. La répartition est en principe la suivante, sachant que les parties peuvent, dans le contrat de vente, prévoir d’autres modalités:
- si le crédirentier a conservé un droit d’usufruit, il doit en principe assumer les réparations d’entretien courant, le débirentier conservant la charge des grosses réparations: travaux sur les murs porteurs, toitures… (Code civil, Art. 605 et 606);
- si le crédirentier a conservé un simple droit d’usage et d’habitation, c’est aux deux parties qu’il revient de fixer les charges incombant à chacune d’elles.
Qu’il y ait réserve d’usufruit ou droit d’usage, le plus simple est peut-être de s’en remettre à la définition des charges et réparations locatives applicables à la location d’un logement.
En pratique, pour éviter le risque de location et les difficultés qui pourraient survenir pour faire libérer le local à la mort du vendeur, le viager avec réserve de droit d’usage et d’habitation est plus répandu que le viager avec réserve d’usufruit.
Viager libre
Dans cette hypothèse, l’acquéreur ou débirentier dispose entièrement du bien: il peut l’occuper ou le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien.
Le caractère libre ou occupé du viager a évidemment des conséquences sur le montant de la rente, dans la mesure où les droits conférés à l’acquéreur sont plus ou moins élevés.
Si le viager est occupé, les impôts locaux sont en principe répartis de la façon suivante:
- la taxe d’habitation est prise en charge par le crédirentier qui continue d’occuper le logement;
- la taxe foncière est à la charge du débirentier qui est propriétaire du logement.
Mais là encore, les deux parties peuvent prévoir, par contrat, d’une répartition différente de ces deux impôts.
Comment est payé le prix?
La fixation du prix
Pour réaliser une vente en viager, il convient de déterminer d’abord, comme dans toute vente, le prix de vente du logement, sans tenir compte du caractère particulier de ce contrat.
C’est sur ce prix de vente que seront calculés les droits de mutation et les frais de notaire.
Les modalités de paiement du prix
Qu’est-ce que le bouquet?
Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le « bouquet »: plus elle est importante, et moins le montant du capital converti en rente sera élevé.
Ainsi, par exemple, sur un prix de 100 000 euros, les parties peuvent convenir qu’un montant de 30 000 euros sera immédiatement payable au jour de la vente et que seul le solde du prix, c’est-à-dire 70 000 euros, sera converti en rente viagère.
Comment est calculée la rente?
Le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments, dont les principaux sont les suivants:
- la valeur du logement, qui peut être déterminé par les parties, par le notaire ou par un professionnel de l’immobilier;
- l’existence ou non d’un bouquet et, s’il existe, son montant;
- le sexe et l’âge du vendeur. Ces éléments permettent de déterminer son espérance de vie, à l’aide de tables de mortalité que les notaires et les professionnels de l’immobilier ont à leur disposition;
- l’existence ou non d’un droit d’usage et d’habitation ou d’une réserve d’usufruit conservé par le vendeur. En d’autres termes, si le viager est occupé, il faudra évaluer l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir continuer d’occuper son logement et déduire du capital sur lequel est calculée la rente la somme que représente cet avantage.
On le voit, le calcul d’une rente viagère est une opération très complexe et très importante à la fois: que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s’engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d’avoir pris conseil auprès d’un professionnel qualifié, spécialement un notaire.
La rente viagère bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. En effet, pour l’administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d’intérêt qui, seule, est soumise à l’impôt. Cette partie imposable est fonction de l’âge du crédirentier au moment de la création de la rente, c’est-à-dire au moment de la vente. Elle est fixée à 70 % si le vendeur était âgé de moins de 50 ans; 50 % de 50 à 59 ans inclus; 40 % de 60 à 69 ans inclus; 30 % au-delà de 70 ans. On le voit, la rente est d’autant moins imposée que le vendeur était âgé au moment de la vente. Ainsi, par exemple, une personne de 71 ans qui vend son appartement en viager et qui perçoit une rente annuelle de 10 000 euros ne devra ajouter à son revenu imposable, au titre de cette rente, que 3 000 euros (soit 30 % de 10 000 euros).
La rente est-elle indexée?
Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d’achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente: on est alors en présence d’une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances: il s’agit alors d’une indexation légale.
Indexation conventionnelle
La plupart des contrats de vente en viager prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’ indice des prix à la consommation, série France entière ou série parisienne. Cet indice est publié chaque mois par l’INSEE. La rente est alors revalorisée chaque année, à la date fixée par le contrat.
Indexation légale
À défaut d’indexation contractuelle, la rente peut néanmoins être majorée, à la demande du crédirentier, si le contrat répond aux conditions suivantes:
- il ne doit pas prévoir l’indexation de la rente;
- la rente doit être exprimée en somme d’argent;
- la rente doit être servie en contrepartie d’un bien mobilier ou immobilier;
- elle doit être constituée entre particuliers.
Si ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée chaque année par application des barèmes publiés par la loi de finances(voir annexe).
Les parties peuvent choisir un autre indice que l’indice des prix à la consommation comme, par exemple, l’indice du coût de la construction. L’intérêt du premier est qu’il reflète assez fidèlement l’évolution du coût de la vie.
La rente est-elle réversible?
Lorsque les vendeurs sont mariés, il est très fréquent que la rente soit réversible en totalité au profit du conjoint survivant. Cela signifie tout simplement, qu’au décès du premier des époux, l’autre continuera de percevoir la rente, dans son intégralité, jusqu’à son propre décès. Pour que cette réversion soit possible, elle doit figurer dans l’acte de vente.
Comment s’effectuent les versements?
Lorsque le contrat ne comporte pas de dispositions particulières quant au paiement de la rente, celle-ci est réputée payable à terme échu, c’est-à-dire à la fin de chaque terme (année, semestre, trimestre ou mois), et quérable, c’est-à-dire payable au domicile du débirentier.
Les réversions de rente viagère entre parents en ligne directe sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit (Code général des impôts, Art. 793-1).
Cependant, tous les contrats de rente viagère prévoient que la rente sera payable par terme d’avance, mensuellement ou trimestriellement, et qu’elle sera portable, c’est-à-dire payable au domicile du crédirentier.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement de la rente?
Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente d’immeuble et notamment du privilège du vendeur qui lui permet d’obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l’acquéreur (Code civil, Art. 2103).
Il est également possible – le cas est fréquent – d’introduire dans le contrat de vente viagère une clause de résolution de la vente qui permet au crédirentier de reprendre son bien en cas de défaillance du débirentier. Ces clauses prévoient en outre que les arrérages déjà versés restent acquis au débirentier ainsi que les travaux et les améliorations apportés par le crédirentier défaillant. Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour le crédirentier qui ne peut plus payer la rente, puisqu’il risque de tout perdre: le logement qu’il avait acheté, le bouquet éventuellement versé et toutes les sommes versées au titre de la rente!
Comment prend fin le viager?
Le viager prend fin par le décès du vendeur-crédirentier: l’obligation faite au débirentier de verser la rente cesse avec ce décès (sauf hypothèse déjà évoquée de rente réversible). En outre, si la vente portait sur un viager occupé, le débirentier retrouve l’entière disposition du logement, notamment pour l’occuper personnellement ou le donner en location.
Le contrat de vente viagère peut également contenir une clause de rachat de la rente, permettant au débirentier, par le versement d’un capital, de s’affranchir pour l’avenir du paiement de la rente. Cette possibilité peut être intéressante, notamment lorsque le vendeur vit plus longtemps que prévu. Mais si le contrat ne comporte pas de clause de rachat, le débirentier ne peut racheter le capital et doit donc verser la rente jusqu’au décès du crédirentier (Code civil, Art. 1979).
Le décès du débirentier ne met pas fin au viager: ses héritiers sont en effet tenus de continuer le versement de cette rente, sans quoi le crédirentier pourrait demander l’annulation de la vente et le retour du logement dans son patrimoine.
Exemple: indexation conventionnelle d’une rente viagère
Une rente annuelle, versée chaque trimestre, a été fixée à 10 000 euros par an, le 24/3/1998.
Le contrat stipule une indexation, au 1er avril, sur l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac, série France entière. L’indice de référence est celui de février 1998 dont la valeur s’établissait à 99,8.
L’indexation de la rente sera calculée comme suit:
- indice de février 1998: 99,8;
- indice de février 2007: 113,41
Calcul de la rente à compter du 1/4/2007 : 99,8
PRAT EDITIONS SeniorPlanet [14 mars 2008]
lire l’article sur senioplanet > L’achat en viager